fbpx

8 фактора, които да имаш предвид при търсене на ипотечен кредит

В предишната статия за кредитиране те запознах с четирите основни компонента в цената на един кредит. Въпреки че цената на кредита е основното, от което повечето хора се ориентират, има няколко други важни аспекта. Днес ще допълним цялостната картина и ще научиш кои са факторите, които да имаш предвид при търсене на ипотечен кредит. Ще се фокусираме върху ипотечния кредит, защото при него особеностите за повече. Също така обикновено е за по-голяма сума, за по-дълъг срок и изисква по-голяма прецизност и информираност при теглене. В някоя от следващите статии ще обърнем внимание и на потребителските кредити. Много хора мислят, че след като дават обезпечение на банката под формата на имот, нищо друго няма значение. Въпреки че може да ти изглежда така, от гледна точка на банката много неща могат да окажат влияние. Нейната основна дейност не е продажба на имоти при неплащане на кредити. За нея на първо място е кредитоспособността на клиента. Доколко той е способен да обслужва кредита и да го плаща с настоящите си доходи. След това на второ място идва имота, като вторичен източник за погасяване на кредита, ако клиентът остане без доходи и не може да върне заема.

Цел на кредита

Банките третират по различен начин кредити със залог на недвижимо имущество в зависимост от целта на кредита. Целта на кредита в повечето случаи е покупка на имот, т.е. да изтеглиш кредит, с който да заплатиш имот, като залагаш в полза на банката същия този имот, който купуваш. Целта на кредита може да бъде и за текущи нужди. В случай, че имаш необходимост от повече средства, било то за ремонт, за покупка на автомобил, то банката може да отпусне ипотечен кредит, обезпечен с недвижимо имущество, като целта не е покупка на този имот. Често цел на кредита е обединяване или рефинансиране на задължения. Ако имаш няколко кредита, то в повечето случаи те са с различни срокове и вноски. Сумата на вноските може да бъде значителна. Много подходящ вариант тогава би било да се обединят всички задъжения в едно, като така ще имаш само една вноска и тя ще бъде с по-малък размер от сумата на тези, които плащаш в момента. Ако ползваш ипотечен кредит и той не е взет през последните 2-3 години, то много вероятно е лихвата по него да не е актуализирана, спрямо сегашните пазарни условия. Тогава можеш да провериш на първо място възможностите за предоговаряне на условията в настоящата банка. След това да ги сравниш с конкуретни предложения от други банки при рефинансиране на кредита. В този случай прецени какви ще са разходите при предоговаряне – с намалена лихва и такса за предоговаряне, спрямо същите при рефинансиране – по-добра лихва, но с разходи за учредяване на нова ипотека.

Самоучастие

Самоучастието е делът от цената на имота, който си склонен или имаш възможност да платиш със собствени средства. Много банки имат изискване за това, тъй като иначе биха носили целия риск по сделката сами. Трябва да имаш предвид, че размерът на кредита се определя основно не от цената на покупко-продажбата, а от пазарната оценка на експерт – оценител. Банката финансира около 80% от тази експертна оценка. Така, ако купуваш надценен имот, чиято цена е по-висока от средната за района и същия вид строителство, може да се окаже, че не ти достигат значителни средства. Например, купуваш двустайно тухлено жилище, ново строителство, и цената му е 100 000 евро. А подобни жилища в района струват около 90 000 евро. Тогава може пазарната оценка на експерта – оценител да е също 90 000 евро. Размерът на кредита ще бъде 80% от тези 90 000 евро или 72 000 евро. Така ще се окаже, че трябва предварително да имаш поне 28 000 евро самоучастие, за да можеш да платиш цената от 100 000 евро. Разбира се е възможен и обратният сценарий.

Допълнително необходими средства

При търсене на ипотечен кредит следва да вземеш предвид и необходимостта от допълнителни средства. Това могат да бъдат пари за ремонт, ако закупуваното жилище се нуждае от освежаване. В случай, че купуваш нов имот, то вероятно ще се наложи да направиш допълнителни разходи за довършителните работи. Тези фактори трябва да се вземат навреме предвид, за да се прецени дали могат да се включат в ипотечния кредит. По този начин размерът на кредита ще нарасне, но лихвата по тези средства ще е същата като основната сума за покупката. В случай, че на по-късен етап решиш, че са ти необходими такива пари, то ще трябва да се търси решение под формата примерно на потребителски кредит. Това също е вариант, но би струвал по-скъпо предвид по-високите лихви по тези кредити спрямо ипотечните. търсене на ипотечен кредит

Разходи по сделката

Това е един елемент от покупката на имот, който обикновено остава в сянка. Така може да останеш неприятно изненадан и то в последния момент. Разходите по сделката се формират от две операции – покупката на имота и ипотекирането му в полза на банката. И двете обикновено са за сметка на купувача и се дължат в деня на двете сделки. Разходите по покупката се формират основно от данъка за придобиване, както и от допълнителните нотариални и други такси. Тази сума зависи от цената на сделката по покупко-продажба на имота, която се декларира пред нотариуса. Разходите по ипотеката също се формират от нотариални и други такси. Тук сумата зависи от размера на кредита и вида на ипотеката (законна или договорна). Колкото е по-висока цената на имота и по-голям кредитът, толкова е по-значителна и сумата на тези разходи.

Максимална възможна вноска

Банките имат определено изискване за това колко може да бъдат максимум сумата от вноските по всички видове кредитни продукти, които ползваш. В повечето случаи този размер е 50-60% от нетните ти доходи. Това в никакъв случай не означава, че трябва да изпълняваш това условие на максимума. Напротив, вноската ти трябва да не е прекалено малка, защото това означава по-дълъг срок на кредита и съответно повече разходи за лихви, такси и т.н. Не трябва да бъде и на ръба на изискването или бюджета ти. Лихвата не е фиксирана за целия период на кредита и след време може да се промени и да стане по-висока. Това означава, че и вноската ще се покачи. Затова месечното плащане по кредити трябва да е разумен размер. В идеалния случай около 30% от доходите ти. От полза ще ти бъде да имаш и поне 2-3 вноски по кредита заделени настрана или добавени към размера на аварийния ти фонд. Това ще те предпази от неприятни изненади, ако по някаква причина не можеш навреме да платиш дължимата вноска.

Лихви

В предишната статия за кредити те запознах с четирите основни компонента на кредита. Затова тук само накратко ще отбележа, че лихвата е най-големият разход, който плащаш за ползването на кредита. Размерът на лихвата зависи най-вече от теб като кредитополучател и това колко надежден платец си в лицето на банката. Лихвеният процент може да бъде фиксиран или променлив, а в повечето случаи е комбинация от двете. Това означава, че с течение на времето той може да се промени, а с това и вноската, която плащаш. Колкото по-дълъг е срока на кредита, толкова по-ниска ще е вноската, но и по-голяма лихва сумарно ще си платил на банката. Това ще оскъпи общата цена, която всъщност ще си платил за имота.

Такси и допълнителни условия

Освен лихвата, в общата цена на кредита, която плащаш, се включват и свързаните с обслужването му разходи. Всяка банка има различни по обем и цена месечни пакети, които включват такси за обслужване на сметки, определен брой платежни операции, ползване на дебитни и кредитни карти и др. Много банки са част от икономическа група и имат свързани компании, които предлагат други видове финансови услуги и продукти. Затова често се случва банката да предложи определени условия по кредита, но при условие за ползване на свързани продажби. Това могат да бъдат различни застраховки, пенсионни фондове, инвестиционни инструменти. Въпрос на преценка при търсене на ипотечен кредит е дали ползването на по-добри условия ще компенсира покупката на подобни продукти или допълнително ще го оскъпи.

Застраховки

Един допълнителен въпрос, който възниква с търсене на ипотечен кредит, е неговото застраховане. То може да бъде в две посоки. От една страна е застраховка на живота на кредитополучателя. Целта на такава застраховка е при настъпване на неблагоприятно събитие като загуба на живот, кредитът да не се унаследи, а да се погаси със средствата от застраховката. Твоя е преценката и отговорността дали да ползваш такава застраховка или не. Повече банки нямат изискване да има застраховка „Живот“ по ипотечните кредити. Следва да имаш предвид, че предлаганите от банките варианти в някои случаи имат много допълнителни покрития. Освен това застраховките са съобразени единствено с кредита, но не и с другите ти житейски обстоятелства и финансови цели. Затова, в случай че би искал да имаш такава защита, но съобразена с твоя личен финансов план, можеш да ползваш индивидуална застраховка живот, която да покрива и съответния кредит. От друга страна е застраховката на имота, който ще служи за обезпечение на кредита. Докато за застраховката „Живот“ банката няма изискване, то застраховката на имота е задължителна. В повечето случаи се държи тя да покрива рискове, свързани с природни бедствия, наводнение, пожар и земетресение. Тъй като може да се окаже, че си плащал не малко пари, а обезщетението няма да покрие разходите поради несъобразен размер на покритията, възползвай се от възможността да я сключиш при избран от теб застраховател. Той ще може да се съобрази едновременно с изискванията на банката и с твоя интерес. Ползването на експерт ще ти помогне да няма неприятни изненади при настъпване на щета.

Допълнителни фактори

За кредита имат значение и няколко допълнителни фактора:
  • Вид на имота – земя, къща, апартамент, търговско помещение;
  • Тип на строителство – тухла, ЕПК, панел, преместваема постройка;
  • Завършеност – имот в строеж или в завършн вид (с разрешение за ползване);
Спрямо тези фактори не всяка банка може да отпусне финансиране или би отпуснала, но при различни условия. В случай, че ти предстои търсене на ипотечен кредит или искаш да подобриш условията по кредити, които вече ползваш, вече знаеш на кои основни и допълнителни фактори да обърнеш внимание. Можеш да спестиш време, пари и усилия, като вместо да извървиш този път сам, се довериш на професионален консултант в мое лице. Ако имаш някакви съмнения или искаш да научиш как работя, можеш да прочетеш отзиви от мои клиенти, които са били в същата ситуация като теб. Към някои от тях имаш възможност да се обърнеш и лично, за да зададеш своите въпроси за ползата от работата им с мен.

Заяви опознавателна среща

Финансово планиране с Цвети и Мадлен

Погълнати от ежедневните задачи, вероятно не отделяте време за стратегически поглед към Вашите лични финанси.

Можете да постигнете това по време на кратка опознавателна среща с нас. 

Тя е напълно безплатна за Вас!

Като резултат ще намалите разходите си, ще плащате по-малко данъци, и ще получите възможност за по-висока доходност за парите си.

Бъдещето Ви зависи от Вас – направете своя финансов план СЕГА!

Цветелина Тодорова

Цветелина Тодорова е консултант по лични финанси и финансово планиране. Тя работи с хора, които срещат трудности в управлението на личните си финанси и биха искали да постигат по-лесно житейските си цели. Цвети използва комплексен похват в личните финанси, който е насочен към постигането на по-добри резултати.